Membeli rumah pertama adalah satu keputusan besar dalam hidup. Sama ada untuk duduk sendiri atau untuk pelaburan, perancangan awal sangat penting. Ramai anak muda terlepas pandang beberapa aspek penting yang akhirnya menyebabkan impian memiliki rumah hanya tinggal angan-angan.
Kalau anda tergolong dalam golongan anak muda yang sedang mencari ilmu tentang membeli rumah, anda berada di tempat yang tepat. Dalam artikel ini, saya kongsikan 10 tips paling penting dan praktikal yang anda boleh amalkan segera.
💡 1. Pilih Loan Yang Betul Dulu
Pastikan loan pertama yang anda buat ialah loan rumah, bukan loan kereta. Loan kereta akan memberi kesan kepada kelayakan pembelian rumah kerana ia menambah komitmen bulanan anda. Jika perlu pakai kereta, guna nama ahli keluarga lain atau sambung bayar kereta mereka buat sementara.
Elakkan buat loan kereta sebagai komitmen pertama!
- Loan rumah seharusnya menjadi komitmen kewangan pertama anda.
- Loan kereta biasanya menyebabkan DSR (Debt Service Ratio) meningkat, mengurangkan peluang anda lulus loan rumah.
- Nak pakai kereta? Guna nama ahli keluarga, atau sambung bayar (tak digalakan) kereta orang lain.
📌 Tips Bijak: DSR tinggi = peluang loan rumah rendah!
💼 2. Guna Akaun Syarikat Sebagai Bukti Cash Flow
Jika anda ada bisnes, pastikan semua transaksi masuk ke akaun syarikat. Income yang masuk ke akaun peribadi tidak akan dikira oleh bank. Jika terlepas, transfer semula ke akaun syarikat dan nyatakan sebagai “cash sales”.
Kalau ada bisnes, guna akaun syarikat, bukan personal!
- Akaun personal tidak dikira sebagai pendapatan sah untuk permohonan loan.
- Pastikan transaksi masuk dari pelanggan terus ke akaun syarikat.
- Kalau tersilap, transfer semula ke akaun syarikat dengan rujukan “CASH SALES”.
| Situasi | Akaun Masuk | Dianggap Pendapatan? |
|---|---|---|
| Gaji | Akaun syarikat | ✅ |
| Sales masuk akaun personal | ❌ | ❌ |
| Sales masuk akaun syarikat | ✅ | ✅ |
📑 3. Tetapkan Gaji Sendiri & Bayar KWSP
Untuk usahawan, bayar KWSP untuk diri sendiri. Ia membantu menunjukkan dua jenis pendapatan: dari bisnes dan dari gaji. Buat payslip dan guna cek syarikat untuk pembayaran gaji.
- Daftarkan enterprise sekurang-kurangnya.
- Tetapkan gaji sendiri dan bayar KWSP kepada diri anda.
- Sediakan payslip dan gunakan cek syarikat untuk pembayaran.
📌 Ini menunjukkan anda ada dua pendapatan:
1) Gaji tetap + 2) Pendapatan bisnes.
❌ 4. Elakkan Loan ASB & Personal Loan Terlalu Awal
Loan seperti ASB dan personal loan akan menjejaskan DSR anda. Jika perlu ambil, tunggu selepas rumah pertama diluluskan. Pastikan bayaran bulanan tidak tinggi hingga mengganggu kelayakan loan rumah kedua.
Jangan ambil loan yang boleh membebankan sebelum beli rumah.
- ASB loan dan personal loan akan tingkatkan komitmen bulanan.
- Ambil ASB loan selepas lulus loan rumah pertama.
- Simpan kelayakan anda untuk rumah kedua atau ketiga.
🏘️ 5. Rumah Pertama = Pelaburan, Bukan Untuk Duduk
Rumah pertama sebaiknya dibeli untuk pelaburan, bukan duduk sendiri. Terdapat dua strategi pelaburan:
Rumah pertama sebaiknya untuk buat duit, bukan buat duduk.
Dua jenis pelaburan hartanah:
- Cashflow Investment – Sewa rumah dan pastikan sewa ≥ bayaran bulanan bank.
- Capital Gain – Flip rumah selepas nilainya naik.
| Jenis Pelaburan | Strategi | Hasil |
|---|---|---|
| Cash Flow | Sewa rumah | Untung bulanan |
| Capital Gain | Jual selepas harga naik | Untung sekali (lump sum) |
💏 6. Jangan Gabung Nama Suami Isteri Untuk Rumah Pertama
Setiap individu hanya layak mendapat loan 90% untuk dua buah rumah. Jika gabung nama suami isteri, hanya layak 2 rumah sahaja dengan loan 90%. Jika beli asing-asing, boleh dapat 4 rumah (2 + 2). Lebih bijak untuk strategi jangka panjang.
- Setiap individu hanya layak loan 90% untuk 2 buah rumah.
- Kalau gabung nama, terbuang satu peluang.
📌 Strategi terbaik suami isteri:
- Suami beli rumah A
- Isteri beli rumah B
- Rumah C dan D untuk pelaburan
🧾 7. Pastikan Rekod CCRIS Bersih
Semak rekod CCRIS di Bank Negara atau secara online. Pastikan tiada tunggakan. Jika rekod kosong (tak pernah buat loan), anda boleh mula dengan ambil kredit kad atau personal loan kecil untuk bina rekod.
CCRIS = rekod bayaran hutang anda dengan institusi kewangan.
- Pastikan rekod tiada tunggakan.
- Gunakan kemudahan eCCRIS online atau ke Bank Negara untuk semakan.
- 0 = tiada tunggakan (Terbaik!)
- 1 = 1 bulan tunggakan, dan seterusnya…
Pautan ke lama web CCRIS: https://www.bnm.gov.my/ccris
🏠 8. Kenal Pasti 3 Jenis Rumah
| Jenis Rumah | Ciri-ciri | Sesuai Untuk |
|---|---|---|
| Under Construction | Rumah belum siap | Pelabur flipping |
| Subsale | Rumah sedia ada | Duduk sendiri atau sewa |
| Lelong | Rumah risiko tinggi | Pelabur berani & mahir |
Saya lebih suka rumah undercons, sebab modal permulaan rendah & banyak diskaun 😍
🧱 9. Pilih Developer Yang Reputasi Bagus
Developer besar seperti SP Setia, IJM Land, Sime Darby biasanya tawarkan banyak kelebihan seperti diskaun, percuma yuran guaman, dan kemudahan lengkap. Projek lebih selamat dan jarang terbengkalai.
- Pilih pemaju seperti SP Setia, IJM Land, Sime Darby, Worldwide.
- Developer besar = kurang risiko terbengkalai.
- Banyak incentives diberikan (diskaun, free gift, kemudahan kawasan perumahan).
📌 Contoh: Beli rumah di Setia Alam, terus dapat kawasan lengkap – mall, masjid, bank, taman, dll.
💰 10. Beli Ikut Kemampuan, Bukan Nafsu
Loan mungkin lulus, tapi pastikan bayaran bulanan rumah tidak membebankan. Buat kiraan komitmen dan bajet bulanan sebelum buat keputusan beli.
- Jangan terlalu ikut trend beli rumah besar semata-mata ikut orang.
- Kira dahulu kemampuan sebenar berdasarkan gaji bersih bulanan.
Formula Kiraan Ringkas:
Jumlah Komitmen Bulanan ÷ Gaji Bersih Bulanan ≤ 70%
Kalau komitmen dah tinggi, kurangkan hutang kecil atau tingkatkan income sebelum beli rumah.
🧠 Tips Tambahan: Rekod CCRIS Kosong? Ini Solusinya
Kalau CCRIS anda kosong (tiada sejarah pinjaman), bank susah nak nilai kelayakan. Ini dua cara untuk cipta rekod:
- Guna kad kredit dengan disiplin
- Swipe siang → bayar malam (elak interest & lewat bayar)
- Ambil personal loan paling minimum
- Contoh: Loan Easy RHB → bayar ikut masa → naikkan skor kredit
📊 Jadual Kiraan DSR (Debt Service Ratio)
DSR ialah nisbah jumlah komitmen hutang bulanan berbanding dengan pendapatan bersih bulanan. Bank akan menilai DSR anda sebelum meluluskan permohonan loan.
Formula:
DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan / Pendapatan Bersih Bulanan) x 100%
| Komponen | Jumlah (RM) |
|---|---|
| Gaji Bersih (selepas tolak KWSP, PERKESO, dll) | RM3,500 |
| Komitmen Bulanan Sedia Ada (CTOS/CCRIS) | RM300 |
| Ansuran Kereta | RM600 |
| Kad Kredit (5% daripada baki tertunggak RM5,000) | RM250 |
| Jumlah Komitmen Bulanan | RM1,150 |
| DSR = (1,150 / 3,500) x 100% | 32.86% |
✅ DSR bawah 70% dianggap sihat dan mudah lulus loan rumah oleh kebanyakan bank.
❌ DSR atas 75% = risiko tinggi untuk kena reject.
📋 Contoh Bajet Beli Rumah Pertama (Harga Rumah RM300,000)
Berikut ialah bajet kasar untuk beli rumah pertama jenis undercons atau subsale (anggaran):
| Butiran | Anggaran Kos |
|---|---|
| Harga Rumah | RM300,000 |
| Deposit (10%) – jika tiada diskaun | RM30,000 |
| Yuran Guaman & Duti Setem | RM7,000 – RM10,000 |
| Kos Penilaian Bank (Valuation Fee) | RM1,000 – RM2,000 |
| Kos Renovasi Ringkas / Pindah Masuk | RM5,000 – RM10,000 |
| JUMLAH ANGGARAN KASAR | RM43,000 – RM52,000 |
📌 Nota Penting:
- Jika beli rumah undercons dengan diskaun 10%, anda mungkin tak perlu bayar deposit pun – jimat besar!
- Banyak developer tawarkan yuran guaman percuma, diskaun, free SPA, dan lain-lain.
🧠 Tips Tambahan:
- Gunakan DSR Calculator online untuk semak kelayakan secara mudah.
- Pastikan anda semak kelayakan loan dengan bank SEBELUM sign apa-apa dokumen rumah.
- Simpan sekurang-kurangnya 10-15% dari harga rumah sebagai dana kecemasan & kos tambahan tersembunyi.
Penutup: Rumah Bukan Sekadar Tempat Tinggal, Tapi Aset Masa Depan 🏡
Membeli rumah bukanlah sesuatu yang boleh dibuat secara tergesa-gesa. Dengan perancangan dan strategi yang betul, rumah pertama anda boleh menjadi aset pelaburan jangka panjang yang menjana pendapatan pasif dan memberi kestabilan kewangan.
Kalau anda rasa artikel ini bermanfaat, jangan lupa kongsikan dengan rakan-rakan yang sedang mencari rumah juga. Dan kalau anda mahu lebih banyak tips kewangan & hartanah, ikuti blog saya untuk kemas kini seterusnya!
Podcast Financial Faiz
Tips untuk pembeli rumah PERTAMA Korang WAJIB TAHU!
Pautan ke laman CCRIS: https://www.bnm.gov.my/ccris
Pautan ke laman CTOS: https://ctoscredit.com.my/
Pautan ke laman web Propertyguru untuk maklumat lebih mendalam: https://www.propertyguru.com.my/bm/panduan-hartanah/10-tip-beli-rumah-baru-22594
